คุณ ih ครับ ภาค 10 โดย hongvalue จาก เวปกระทิงเขียว

1.จำนวณสัดส่วนโครงการเปิดใหม่โดยบริษัทจดทะเบียนของ listed company 19% non list 81% ในปี 2003 แต่ปี 2007 list company กลายเป็น 59% ต่อ 41%พี่ ih คิดว่าแนวโน้มบริษัทจะทะเบียนจะกินแชร์บริษัทนอกตลาดไปได้เรื่อยๆหรือไม่

- ส่วนหนึ่งการเพิ่มขึ้นของสัดส่วน listed เกิดจากการเข้าจดทะเบียนของ บมจ. พฤกษา ด้วย แนวโน้มน่าจะเป็นเช่นนั้นอยู่ครับ เพราะสถานการณ์เศรษฐกิจเช่นนี้ทำให้สถาบันการเงินระวังการปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ หรือ project finance ให้กับ บ. อสังหาฯ ขนาดเล็กโดยเฉพาะบริษัทที่ไม่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ รวมถึงการระวังการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าที่ซื้อบ้านของโครงการขนาดเล็ก เหตุผลก็คือ หากการปล่อยสินเชื่อมีปัญหา การยึดบ้านในโครงการที่มีชื่อเสียง และได้รับการยอมรับด้านคุณภาพ อย่าง LH PS AP ย่อมขายทอดตลาดได้ง่ายกว่าโครงการที่มีชื่อเสียงน้อยกว่าครับ และปัจจุบัน สถานการณ์เช่นนี้บริษัทขนาดใหญ่ที่มีความเสี่ยงทางการเงินต่ำก็ยังมีศักยภาพในการเติบโตอยู่ครับในขณะที่บริษัทขนาดเล็กและกลางจะต้องระมัดระวัง หากประเทศผ่านพ้นความวุ่นวายทางการเมืองและภาวะถดถอยทางเศรษฐกิจได้ผมคิดว่าบริษัทขนาดใหญ่ที่ยังเน้นกลยุทธ์การเติบโตอย่าง PS น่าจะมี market share มากกว่าปัจจุบันได้อีกครับ

2.สัดส่วนที่อยู่อาศัยที่เปิดขายในปี 2550 เป็นคอนโดถึง 55% townhouse 22% detached house14%

Duplex 7% พี่ ihว่า คอนโดเริ่ม oversupply หรือยัง

ข้อมูลจาก agency for real estate affairs

เพราะสูงกว่าครึ่งของทั้งหมดอีก

- อย่างแรกเลยคือ ต้องตรวจสอบว่าข้อมูลของ AREA มีกระบวนการสำรวจที่ถูกต้องและน่าเชื่อถือแค่ไหนครับเพราะตัวเลขมันโด่งๆ ยังไงอยู่ อนึ่งถ้าเป็นการสำรวจเฉพาะเขต กทม. ก็พพอเป็นไปได้ครับ แต่หากรวมปริมณฑลด้วยตัวเลขของคอนโดฯ ไม่น่าสูงขนาดนี้ หากถามว่า oversupply หรือยังผมคิดว่าก็มีความเป็นไปได้ครับ และจะเห็นว่าปี 51 นี้โครงการคอนโดฯ ก็เปิดน้อยลงแล้วเหมือนกันครับ อย่างไรก็ตามแม้คอนโดฯ จะ oversupply แต่สถานการณ์จะไม่น่ากลัวเหมือนช่วงปี 40 เพราะตอนนี้ส่วนหนึ่งยังเป็น real demand ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่ติดกับรถไฟฟ้าเพื่อความสะดวกในการเดินทางในยุคน้ำมันแพง

3.ap ได้ทำ definition เอาไว้ว่า high end คอนโด 30-40sqm/cbd/masstransit/bt 3-6mn/unit

เช่นโครงการ Hampton ของ mjd ก็น่าจะเข้าข่ายนี้

แต่ประเด็นที่น่าเป็นห่วงก็คือตลาดนี้น่าจะจับลูกค้าต่างชาติซึ้งต่างชาติซื้อได้ไม่เกิน 49% แล้วอีก 51% ที่เหลือคนไทยก็ไม่ค่อยซื้อกัน พี ih มองว่ายังไงครับ

- เห็นว่าหลายโครงการที่เป็น high end ก็เจอปัญหานี้คือต่างชาติซื้อเต็ม room ในส่วนของคนไทยขายไม่หมด ทางออกของผู้ประกอบการก็คงต้องทำ promotion สำหรับคนไทยเพื่อระบายสต็อก หรือบางทีอาจจะหาลูกค้าที่ใช้ชื่อคนไทยมาซื้อครับ

4.และอยากถามมุมมองเพิ่มเติมตลาด super high end ด้วย definition โดย ap เหมือนเดิม

Over 150sqm/unit (คอนโดมี2ชั้น)ราคามากกว่า 15ล้านบาท

เช่นโครงการ the river ของ raimond land อยากถามว่ามองว่าคนที่จับตลาดนี้อาจจะมีปัญหาสภาพคล่องหรือไม่ เพราะกว่าจะขายได้หมด คงหืดขึ้นคอ

- โครงการพวกนี้จะได้ project finance ซึ่งหาก bank ปล่อยให้แล้วความเสี่ยงจะไปอยู่กับ bank แทนเพราะเงินที่ใช้ก่อสร้างนั้น bank เป็นคน support เรื่องขายช้าคงต้องดูว่าช้าแค่ไหนเพราะคอนโดฯ high end มักจะเป็นโครงการสูงจะสร้าง 2-3 ปีจึงมีเวลาขายค่อนข้างยาว แต่ถ้าสร้างเสร็จแล้วยังขายได้ 50-60% ก็นับว่าลำบากเพราะเงินที่ได้จากการโอนจะไม่สามารถ cover ต้นทุนการก่อสร้างได้ ( ถ้าคิด gross margin 35% ต้นทุนจะเป็น 65% ของราคาขาย ) แต่ถ้าได้ 80-90% ก็นับว่าไม่น่าห่วงเท่าไหร่ครับ

5.เรื่อง rejection rate รู้สึกว่าจะชอบเป็นกับตลาดล่างเพราะแบงค์ไม่อนุมัติให้กู้เวลาพี่ ih ดูยอด presale

ของ lpn หรือ ps จะเผื่อก.ยกเลิกจองไว้ซักกี่ % ดี รู้สึกว่าโครงการ smart condo ของ prin ยอดยกเลิกจะประมาณ 10% ไม่แน่ใจว่าถ้าเทียบกับคนอื่นที่จับตลาดล่าง ยอดยกเลิก10% ที่ว่ามากหรือน้อย

- ถ้าเป็น presale ของโครงการแนวราบ คือ บ้านเดี่ยว ทาวเฮาส์ แม้จะมียกเลิกเพราะกู้แบงค์ไม่ผ่านก็ไม่น่าห่วง เพราะกระบวนการกู้แบงค์เกิดหลังจองไม่นาน หลังๆ บริษัทจะให้ลูกค้ายื่นกู้ตั้งแต่ก่อนจองหลังหลังจองเลยไม่ได้รอใกล้โอนแล้วจึงยื่นกู้ ดังนั้นถ้ากู้ไม่ผ่านก็ถือว่าไม่ได้ขายตั้งแต่แรกและก็สามารถนำ unit ที่ลูกค้าจองมาขายใหม่ได้ ทางโครงการไม่ได้เสียโอกาสการขายนานนัก ดังนั้น จะเผื่อไว้ 15-20% ของโครงการระดับล่างเลยก็ได้ครับ ก็ไม่ใช่เรื่องน่าห่วงอะไร แต่ถ้าเพิ่มเป็น 30-40% จึงจะน่าเป็นห่วง

6.การที่ lpn บอกว่าเค้าจะใช้นโยบาย blue ocean โดยการไปออกคอนโด บริเวณนอกเขตรถไฟฟ้ามากขึ้น

พี่ ih มองว่าอย่างไร ผมว่ามันขัดกันยังไงก็ไม่รู้ ก็คือ คนซื้อคอนโดเพราะ จะได้ไม่เสียเวลาเดินทางเข้าไปในตัวเมือง และถ้าออกนอกตัวเมืองคนก็น่าจะต้องการบ้านเดี่ยว townhouse มากกว่า คอนโด ผมเลยไม่แน่ใจว่ามันจะได้ผลมากน้อยแค่ไหนครับ ส่วนตัวผมรู้สึกว่า ยอดจองของ lpn ไม่เร็วเหมือนเมื่อก่อนน่ะครับ

- ทำเลที่อยู่นอกเขตรถไฟฟ้าบางทำเลก็เป็นเขตชุมชน การเดินทางโดยรถเมล์สะดวก ก็ไปจับกลุ่มเป้าหมายที่สามารถผ่อนคอนโดฯ ในระดับ 5,000-6,000 บาทต่อเดือน ซึ่งกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเดินทางโดยรถเมล์ รถตู้อยู่แล้ว ราคาขายก็ประมาณ 7-8 แสนบาท ถ้าจะซื้อทาวเฮาส์ทำเลเดียวกับ LPN เช่น หลักสี่ รามคำแหง รัตนาธิเบศร์ ก็ราคา 1.5-2.5 ล้านบาท ซึ่งก็แพงกว่าพอสมควร หรือถ้าอยากจ่าย 7 แสน แต่อยากได้เป็นทาวเฮาส์ ก็ต้องไปอยู่ไกลอีกเป็น 10-20 กม. เช่น บางบัวทอง รังสิต เทพารักษ์ ซึ่งไกลกว่ามาก ดังนั้นทำเลที่ไปก็มีความต้องการอยู่ครับ จะสังเกตว่าทำเลที่ LPN ไปเปิดจะเป็นทำเลที่มีอพาร์ตเมนต์เพียงให้เช่าระดับราคา 3-6 พันต่อเดือนซึ่งใกล้ๆ กับอัตราเงินผ่อนธนาคารต่อเดือนของคอนโดฯ ราคา 7-8 แสน แต่ปัญหาคือ คอนโดฯ 7-8 แสนอาจจะมี gross margin ต่ำกว่าโครงการเดิมที่ขายติดรถไฟฟ้าเท่านั้นเองครับ

7.พี่ ih มองโครงการ casa ville ของ qh ว่าอย่างไร ข้อมูลเบื้องต้นคือ โครงการนี้ เริ่มครั้งแรกในปี 2006

และสร้างยอดขาย โดยราคาประมาณ 3-5 ล้าน และได้รับการตอบรับที่ดีในเบื้องต้น โดยปีที่ผ่านมาได้ยอดขาย

จากโครงการนี้เกือบๆ 4000 ล้าน โครงการจับตลาดระดับ middle market

- ดีครับ เป็นกลยุทธ์ที่ดี และทำได้ดีด้วย เดิม QH ติดกับ positioning ที่แพงแต่คุณภาพสูง พอเศรษฐกิจไม่ดี ตลาดกลางถึงกลางล่างเติบโต QH ก็เลยใช้ brand ใหม่ที่ลดความคาดหวังของลูกค้าลงไปบ้างและขายถูกลง แต่ก็ยังมีชื่อ QH อยู่ ทำให้ขายได้ดีขึ้นมากโดยเฉพาะตลาดทาวเฮาส์ Casa ville ประสบความสำเร็จมากจนทำให้เหมือนว่า บ. ลูกอย่าง QH จะทำได้ดีกว่าบริษัทแม่คือ LH เสียอีกในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

8.ผมมองว่า driver ของ lh qh ในปีหน้า คือเค้าบอกว่าจะเอา lh bank เข้าจดทะเบียนในตลาดหุ้น ซึ้งปีนี้

ครึ่งปีแรก lh bank มีผลประกอบการเติบโตประมาณ 100% ที่ผมอยากถามก็คือ เวลานำหุ้นเข้าจดทะเบียน

สมมุติว่าแม่ถือลูก 30 % แล้วลูกได้ส่วนเกินมูลค่าหุ้นมา 3000 ล้าน แม่ก็จะได้เงินสดมาปะครับประมาณ 900 ล้าน

ก็คือตามส่วนที่ถือ30% ถ้าใช่ คุณ ih คิดว่านี้คือ driver ที่ดีไหม

- ต้องดูกำไรสุทธิของ LH bank ครับว่าประมาณเท่าไหร่ และมีนัยสำคัญไหมเทียบกับกำไรของ บ. แม่ ส่วนเกินมูลค่าหุ้น 3 พันล้านกับเงินสด 900 ล้านผมคิดว่ายังน้อยเมื่อเทียบกับขนาดของบริษัทแม่ครับ ก็คงเป็น driver ให้กับราคาหุ้น LH ระยะสั้นได้แต่คงไม่ถึงกับมีนัยสำคัญมากเท่าไหร่ครับ

9.ยอดจองของ ps (หุ้นในดวงใจรองจาก cpall) ผมว่าน่าจะเริ่มชะลอแล้ว

โดยผมหาข้อมูลเบื้องต้นของตลาด townhouse มาได้ดังนี้

2007: THs new launches of Bt29bn in FY07, PS claims 40% market share of registration THs.

1H08: THs new launches of Bt16bn in FY07, PS claims 57% market share of registration THs.

เพราะโตกระโดดมาตลาด แถม share ของตลาดคอนโดก็ค่อนข้างสูงแล้วในส่วนยอดจองของแนวราบ น่าจะเติบโตแบบถดถอย ถ้า ps อยากโตเยอะๆ อาจจะต้องไปทำคอนโดมากขึ้น ซึ้งผมก็ไม่แน่ใจว่า ps จะมีจุดแข็งของโครงการคอนโด เทียบกับคนอื่นยังไง พี่ ih มองยังไงครับ

- นอกจากคอนโดฯ แล้ว PS ถ้าจะโตต้องโตจากตลาด 1-3 ล้าน ซึ่งเป็นตลาดใหม่ของเค้า เท่าที่ดูก็ถือว่า PS ทำตลาดระดับ 1-3 ล้านได้ดีมากพอสมควรครับ ส่วนจุดแข็งของ PS ในการทำ condo ก็คงเป็นเรื่องการบริหารงานก่อสร้างที่น่าจะทำได้เร็ว และน่าจะมีต้นทุนที่ได้เปรียบคู่แข่งจาก economy of scale

10.ผมฟัง qh บอกว่าบ้านระดับบนของเขา ลูกค้าร้อยราย มีคนกู้มาแค่ 50% และ50% ที่กู้ก็กู้แค่ 60-70%

ส่วนระดับกลาง casa ville กู้แบงค์ประมาณ 80% ถ้าแบบนี้จะบอกได้ไหมว่า ถ้าเศรษฐกิจไม่ดี บ้านระดับบนของ qh น่าจะไม่กระทบเท่าไหร่ เพราะกำลังซื้อลูกค้าเหลือเฟืออยู่แล้ว แถม credit กับธนาคารก็น่าจะดี

แต่โครงการตลาดล่างของคนอื่นน่าจะกระทบเพราะว่า แบงค์เข็มงวดก็ปล่อยกู้มากขึ้นเลยทำให้มี rejection rate สูงขึ้น

- ถ้าเศรษฐกิจไม่ดี ส่วนที่มาซื้อเงินสดกับ QH คงไม่กระทบมากนัก แต่ส่วนที่กู้ก็คงกระทบเพราะคนที่ซื้อบ้าน QH ส่วนใหญ่เป็นการซื้อหลังที่ 2-3 เพื่อขยายครอบครัว ดังนั้นจะชะลอการซื้อได้ ส่วนตลาดล่างจะเป็นบ้านหลังแรก ที่เป็นกลุ่มเพิ่งสร้างครอบครัวซึ่งมักเป็นการซื้อที่ชะลอได้ยากกว่า

11.โครงการใหม่ the rhythm ของ ap อยู่ติดรถ mrt รัชดา ขายประมาณ ตรมละ

80000-85000 ซึ้ง ap ไม่เคยทำ คอนโดราคานี้มาก่อน อยากทราบความเห็นพี่ ih

- AP ก็ทำโครงการที่ชิดลม ขาย ตร.ม. ละ 1 แสนกว่านะครับ และรู้สึกว่าแถวๆ สยาม ก็ต่ำกว่า 8 หมื่นไม่มาก เพียงแต่คำถามก็คือ 8 หมื่นสำหรับทำเลรัชดาจะแพงไปไหม?

12.ขอเพิ่มอีกข้อนะครับ

จากเว็บลิ่งคอนโด ของ ps ปิ่นเกล้า ivy

กับ the seed รัชโยธิน

ผมคิดว่าทำเลก็กลางๆ

แต่ว่าทั้ง 2 โครงการ

ขายเฉลี่ยไม่ตำ 70000

ทำเลปิ่นเกล้า lpn ก็ขายได้ไม่ดีนัก

ผมเลยกลัว ps จะเอาเงินไปจมกะไว้สองโครงการนี้รึป่าว

ทำไมมันขายแพงจังเลย

- ที่รัชโยธิน เป็นโครงการไม่ใหญ่นักประมาณ 500 กว่าล้านที่ผมเพิ่งอ่านข่าวเห็นว่าขายดีใช้ได้ครับ ข้อดีแม้ไม่ติดรถไฟฟ้าแต่แถวนั้นมีอาคารสำนักงานและใกล้เมเจอร์ รัชโยธิน ส่วนที่ปิ่นเกล้าก็ไม่ค่อยใหญ่มากประมาณ 700-800 ล้าน และขาย ตร.ม. ละ 7-8 หมื่นบาท เป็นแบบ fully furnished จึงจับคนละตลาดกับ LPN ครับ ยอดขายเท่าที่ดูเหมือนจะไม่หวือหวานักแต่ผมคิดว่าด้วยขนาดโครงการที่ไม่ใหญ่มากคิดว่าน่าจะค่อยๆ ขายได้จนหมดครับ

เป็นไงครับ คุณ Hong ถามเจาะลึกอย่างนี้แสดงว่ากำลังสนใจหุ้น PS อยู่พอสมควรนะครับ ถ้าว่างก็มา post เล่าให้เพื่อนๆ ฟังได้นะครับ