งานวิจัยส่วนตัว เงินสดกับมาร์จิ้น

เรื่องนี้เป็นเพียงงานวิจัยส่วนตัวเท่านั้น

โปรดใช้วิจราณญาณในการอ่าน 

ผมได้มีโอกาสไปฟังสัมมนาที่นึงมา ซึ่งทำให้ผมได้มีความสนใจที่จะลงทุน อสังหา ทันที 

จากคำพูดที่ว่า " 6 ใน 10 คนรวย มาจากการรวยด้วยอสังหา " 

มันแปลกที่ว่า คนที่รวยระดับโลก ก็มาจากหุ้นไม่ใช่หรอ 

ถ้าไม่รวม บัตเฟฟ ที่ใช้วิธีลงทุนในบริษัทอื่นๆ  คนอื่นก็สร้างธุรกิจแล้วมาจดทะเบียนในตลาด ทั้งนั้น

แต่ลองมองต่ำลงมา คนในไทย ก็รวยจากที่ดินเยอะจริงๆ ลองมามองที่ดินดูว่า ทำไมคนรวยกันจัง 

จากเฉลี่ยแล้ว ผมมองว่า ถ้าซื้อที่ดินที่ราคานึง แล้วอีก 5 ปี มันขึ้นเป็น 2 เท่า ก็ถือว่า ค่อนข้างดีแล้ว 

ว่าแต่ 15% ต่อปีเองนินา  (15%ต่อปี 5ปีได้ 2 เท่า)

แล้วมันมากตรงไหนหว่า ไม่เข้าใจ 

อย่างแรกที่สังเกตุ เขาใช้เงินกู้ อย่างที่สอง เขาเอารายได้จากผู้เช่า มาจ่ายเป็นค่าดอกเบี้ย

เท่าที่ศึกษามา 

เขาเอาเงินเดือนที่มี ไปกู้บ้าน กู้คอนโด ที่เขาเชื่อว่าอนาคตจะดี 

กู้ให้เยอะที่สุด เพื่อจะได้ไม่ต้องลงเงินก้อน แล้วก็เลือกผ่อนนานที่สุด เพื่อให้ดอกเบี้ยต่ำ

จากนั้นก็ไปซื้อคอนโด ที่ว่าว่าดี 

แล้วก็ไปจัดการหาผู้เช่ามาเช่าคอนโด 

จากนั้นเอา ค่าเช่า มาจ่ายเป็น ดอกเบี้ยเงินกู้

ถ้าเกินค่าเช่ามากกว่าเบี้ย ก็ไปกู้ซื้อคอนโดต่อ แต่ถ้าไม่พอ ก็เอาเงินเดือนจ่ายแทน

แล้วก็รอๆๆๆ จนค่าเช่าขึ้น แล้วค่อยขาย กินกำไร หรือถ้าค่าเช่ามากอยู่แล้ว ก็ไม่ต้องก็ได้ เก็บไปเรื่อยๆ

สรุป ที่ทำให้คอนโดได้มากกว่าหุ้น

นอกจากราคาที่ดินขึ้นแล้ว ยังต้องบวกกับค่าเช่าด้วย (อย่างราคาที่ดินขึ้นปีละ 10% ค่าเช่าอีก 5-7%ต่อปี)

การซื้อที่ดิน สามารถใช้เงินกู้ได้เยอะมาก 

ที่นี้ผมเลยลองเอามาปรับใช้กับหุ้นดู 

สำหรับที่ดิน   สถานที่ ทำเล สำคัญสุด

สำหรับหุ้น  การเลือกหุ้น สำคัญ แต่ยังมีเรื่อง Force Sell เข้ามาอีกเรื่อง 

ต้องเข้าใจก่อนว่า ทฎษฎี นี้สำคัญ 2 เรื่อง 

1 หุ้นต้องเป็นหุ้นที่แข็งแกร่ง  และ ต้องเติบโต

2 ต้องหาเงินกู้ ที่ไม่มีปัญหาเรื่อง Force Sell (กู้มาร์จิ้นกับโบรกเกอร์ไม่ได้เพราะหุ้นลงมา35% ก็จบ)

เมื่อผ่านในส่วนนี้แล้ว ผมก็ลองจัดทำตาราง 5 ปีเลย ว่าจะเป็นตามที่ว่าหรือเปล่า 

เท่าที่เข้าใจ 

ถ้าเราเล่นหุ้นปกติ 

กำไรที่ได้จากหุ้น เช่น 20%ต่อปี ก็จะได้ 20% ต่อปี ตามปกติ

ถ้าเราเล่นหุ้นด้วยการกู้ แบบทั้งหมด 

กำไรที่ได้จะเป็น กำไรที่ได้ต่อปี หารด้วย ดอกเบี้ยเงินกู้แทน จะได้กำไรโดยประมาณออกมา 

ยังไงก็ขอย้ำอีกรอบนะครับ 

เรื่องนี้เป็นเพียงงานวิจัยส่วนตัวเท่านั้น

โปรดใช้วิจราณญาณในการอ่าน